もし、土地を売却か、賃貸かで悩まれている方がいらっしゃったら、一例として、私のケースを書いてみます。参考になるかわかりませんが。。
家を売るか？貸すか？
さて、まず引っ越しするときに最初に考えたのは、家を売った方が良いのか？賃貸に出した方が良いのか？です。家は築40年以上ですが、軽量鉄骨造でまだまだ持ちそうな状態です。18年前に大規模リフォームをしています。広めの庭付きの郊外の家なので大型犬OKの条件を出せば、付加価値がついて多少高額の家賃でも借り手がみつかるかな？と、考えていました。自分の土地を手放すのは惜しいので、なんとか貸す方向で試行していましたが、問題がいくつかでてきました。
・住宅金利
自分の住居として住む場合には、住宅ローンが低金利で借りられます。現在0.9％の金利です。これを人に貸すとなると、現在のローンを事業用ローンに切り替えなければなりません。最低でも金利は2％以上に。月々の支払にしたら、数万円の負担増です。
以前賃貸に出す事業用の不動産を自分が住むと偽ってローンを組む詐欺が横行しましたが、完全アウトです。悪質な場合は、銀行から一括返済を求められます。
※事業用ローン切り替えについて
例えば3年間転勤になり、その間だけ短期で人に貸したい場合などは、金融機関によっては、そのままの住宅ローンでＯＫの場合があるようです。どちらにしても、金融機関には相談しとくのが、今後の信用問題にもなるので、重要かと感じます。
・利回り
上記の事業用ローンの金利で計算したところ、利回りが出ない状態となりました。支出は固定費で、事業用ローン支払い、固定資産税、保険代、設備維持の積立金に加え、庭の剪定費等が必要です。たとえ17万円くらいで賃貸に出したとしても、ほとんど手残りがない利回りとなりました。17万円より家賃を高くするのは、この地域では強気すぎるので、大型犬ＯＫの付加価値をつけても限界の数字です。（馴染みの賃貸業者とも相談しました）
・リフォーム費
月17万で借りる人は、設備もある程度新しさや快適さを求めることになるので、壁紙一式交換、ハウスクリーニングの基本に加え、トイレ等の水回りの交換、エアコン交換、くらいは最低でもリフォームが必要です。ざってみても200万くらいの予算が必要になりそうです。
まとめ
もし、借り手がついたとしても、トータルでは赤字になりますし、ローンは確かに減少していきますが、同時に建物も経年劣化していき、どこかで大きな費用が再度かかってくることが安易に想像できます。これらを総合的に考えた結果、多少、思ったような価格でなくても、土地を手放すことにしました。
以前何かのテレビ番組で、持ち家をリフォームしては、引っ越しをして、家を賃貸に出す人が特集されていましたが、住宅ローンを事業用ローンに切り替えたら、月々の支払が予想以上に跳ね上がるので、よほどバリューの物件で家賃収入を高く設定しないと、採算が合わないかな？という感想です。
不動産投資は、金額が大きいので失敗したら、最悪自己破産する可能性もあり、ストレスかけた数字で見積もらないと危険がいっぱい潜んでいます。大家業って一見楽そうに見えますが、かなり利回りを確保するのが難しい業種と感じます。簡単なビジネスはありませんね～。
