投資家KAJI の トレード戦略ブログ

KAJI(カジ):2020年よりほぼ専業{株式・FX・CFD・オプション}、その他{民泊事業・賃貸業・太陽光事業)を実施中。常に悪戦苦闘!このブログはトライ&エラーで、己を精進していくための記録用です。

不動産賃貸業:大空室時代の空室を埋めるためには?

さて、空室対策、、結構時間をかけて勉強しました。ちょっとまとめてみます。

管理会社によって募集も様々

現在5社の管理会社と付き合いがありますが、やり方はそれぞれです。

 A社は、大手ポータルサイトのネット広告自体しかことがなかった。

→私が広告料を一部負担して、掲載してもらっている。

B社は大家自身で色々と動かれると困ると言われる。

→明後日に今後どうしていくか相談しにいく予定。

C社は若手ホープがおり最新の攻め方の詳細を知っている。

→学生激戦区で、いつも新たな提案があり頼りになる。

 

 管理会社を変えたら良いと思うかも知れませんが、地方は地方の事情があるし、都市部は都市部のやり方があります、、こちらから色々と提案して親身になってくださるかが肝心かな?と思っています。以前の体質のままのやり方では、なかなか空室は埋まりません。そこで効果がありそうなことや、実際に効果があったことを書いてみます。今日は為替や株式の話ではなくすみません。

 

3大ポータルサイトに如何に上手く掲載するか

 賃貸の3大ポータルサイトといえば、「ホームズ・アットホーム・スーモ」です。このサイトに如何に上手く自身の物件を掲載してもらえるかが、空室を埋める大きな大きな要素の一つです。

 しかし、、、、色々な仲介会社が、物件を適当に撮影して掲載する。広角レンズを使って、照明をつけて撮影して欲しいのに、、、んー全然してくれていない。わざわざ、低解像度のカメラでその場所をとって掲載するか?と思う仲介会社もいてます。正直いって、掲載しない方がマシです。大家自身が掲載したい!!!!と以前から思ってましたが、宅建の資格がある事業所じゃないと掲載できません。。(^^;

 そこで、最近見つけたサービスが、エコーズです。ご興味のある方はググってみてください。なんと、大家自ら、掲載する写真を選んでSEO対策をきっちりして掲載してくれるサービスです。しかも安いです。かゆい所に手が届きますー。早速登録してみました。まず、ネットでの見せ方をしっかり押さえるのが、空室を埋める7割かと思います。

 

広告費について

 部屋を決めた時は、仲介手数料家賃1か月が上限と決まっています。家賃4万円の部屋だと、現地に案内して入居の契約を交わしても4万円です。そこで現在は仲介手数料という名目ではなく、広告費(AD)という名目で大家が仲介業者に費用を払うのが一般的です。その費用が高いほど、仲介の不動産屋は部屋決めに力を入れるのは、資本主義の原理原則です。空室のまま放っておくより、相場よりほんの少し多めに出すくらいは経費かなーと思います。本当、不動産は支出が多く、手元に残らない。。

 

学生へのアプローチ

 本日、近場のいくつかの大学に電話でアプローチしてみました。すると、A大学はすでに提携先の不動産会社があるので、そちらをご参照ください、B大学は無料で置くことが可能です、との返事がありました。大家自身で広告を作って、学生にアプローチするのは有りだなーと思っています。今考えてますのは、学生の特典です。引っ越し費用5万円補助します!!これは、あまり見たことがないので、一度やってみようかと思っています。

 

設備面

 若手のセンスの良い人がいる工務店と付き合って、内装をなるべく、おしゃれにする。これもとても大切かと思います。壁紙の色一つにしても、流行りのアースカラーを上手く取り入れれば、物件の特色となります。

 加えて清掃です。これは大家自身で見回ってこまめに、清掃のスタッフに伝えないといけません。以前、月に3万円という超高額な清掃費をとって、現場に行くと、ゴミだらけの物件がありました。すぐにその管理会社とは縁を切りましたが、やはり、最終管理はしっかりして都度、大家は管理している、、という姿勢を見せないといけない教訓を得ました。

 

まだまだ、ありますが、とにかく、空室を埋めるのは予想以上に大変(^^;、、、大空室時代に突入して生き残るには、工務店、大家、管理会社が3社一体となって、対策しないと生き残れません、、、、と思っています。。

 

 

それでは、今回は空室対策でしたー。